Демонтаж в квартире: что сносить, сколько стоит и как не навредить

Ниже по порядку: что на вторичке обычно снимают, а что можно оставить и сэкономить, какие конструкции и трубы трогать нельзя, в какой очерёдности вести работы, сколько стоит демонтаж в Калуге и куда девать несколько тонн мусора. И отдельно – как не превратить подъезд и квартиру соседей в стройплощадку.

Демонтаж задаёт бюджет всего ремонта

Сняли только обои и линолеум – дальше шпаклёвка и новое покрытие. Сбили штукатурку и стяжку до бетона – впереди полное выравнивание стен, новая стяжка и несколько недель на высыхание. Поэтому правило у меня простое: снимаем всё, что не выдержит новую отделку или прячет проблему, а крепкое основание оставляем.

Второй смысл демонтажа – он вскрывает квартиру. Под плиткой находятся трещины, под линолеумом гнилые доски, в стенах скрутки алюминиевой проводки. Лучше, если это случится до утверждения окончательной сметы. Где демонтаж стоит в общей очерёдности, видно в разборе этапов ремонта квартиры.

Что обычно снимают на вторичке

• Обои и побелка. Новые обои на старые не клеят: старый слой отходит и тянет за собой новый. Побелку с потолка смывают до основания.
• Масляная краска. В ванных и на кухнях советских квартир её бывает несколько слоёв. Шпаклёвка на ней держится плохо, поэтому краску снимают или насекают и грунтуют.
• Напольные покрытия. Линолеум и ламинат снимают всегда. Паркет иногда удаётся отциклевать, если он не гуляет и не гниёт.
• Плитка. В санузле и на кухне её меняют целиком, вместе со старым клеем.
• Двери, встроенные шкафы, антресоли – под новые двери проёмы часто расширяют.
• Сантехника и трубы после крана на стояке.

В панельных домах 1960-80-х годов санузел часто собран из сантехкабины – короба из тонких бетонных панелей. Её демонтаж считают отдельной позицией: работа тяжёлая, мусора много.

Штукатурка и стяжка: сбивать или оставить

Это два самых дорогих решения на демонтаже: оба дают много мусора и тянут за собой новое выравнивание.

Как проверить штукатурку

Простучите стену ручкой молотка через каждые 20-30 см. Глухой пустой звук означает, что слой отошёл. Если таких мест немного, их вырубают локально. Если пустота по всей стене, штукатурка сыплется или покрыта сеткой трещин, её снимают целиком. Сносить стоит и при сильном завале: когда поверх старого слоя пришлось бы класть 4-5 см нового, проще дойти до основания и оштукатурить стены по маякам заново.

Как проверить стяжку

Стяжку снимают, если она крошится под каблуком, гудит пустотами, идёт трещинами с перепадом краёв или пол придётся поднимать больше чем на 3-4 см. Крепкое основание с небольшими перепадами грунтуют и выравнивают наливным составом. Виды стяжек и сроки высыхания – в статье про стяжку пола в квартире.

В старых домах под линолеумом часто лежат доски на лагах. Если они скрипят или гниют, пол разбирают до плиты, освобождая обычно 8-10 см высоты под новую стяжку или сухой пол.

Что трогать нельзя: несущие стены, перекрытия, вентиляция

• Несущие стены. В панельных домах их толщина без отделки обычно 14-20 см, перегородки тоньше – 8-12 см. В кирпичных домах несущие стены от 38 см. Но толщина – только подсказка: точный ответ даёт поэтажный план из техпаспорта или заключение проектировщика.
• Плиты перекрытий. Стяжку снимают до плиты, саму плиту не долбят. Отбойный молоток оставляет выбоины, а в многопустотных плитах легко вскрыть пустоты.
• Вентиляционные шахты и короба. Их нельзя разбирать, сужать и переносить: вы ломаете вентиляцию себе и соседям.
• Подоконный блок. Убрать часть стены под окном, чтобы объединить комнату с лоджией, в панельном доме практически нельзя: это часть наружной панели. В кирпичных домах вопрос решает проект.

Отдельно про штробы: в несущих панелях нельзя резать горизонтальные штробы и выбирать бетон до арматуры. Кабель в таких стенах ведут вертикально или прячут в потолке и полу.

Стояки, батареи и газ: общее имущество дома

Всё, что обслуживает больше одной квартиры, относится к общему имуществу. На демонтаже это стояки воды и канализации, трубы отопления и радиаторы, если на подводке к батарее нет отсекающих кранов. Резать, переносить или снимать их самостоятельно нельзя.

Хотите заменить старые стояки вместе с ремонтом – договаривайтесь с управляющей компанией: письменная заявка, дата отключения, кто и за чей счёт меняет трубу в вашей квартире. Батарею снимают так же, через заявку: стояк перекрывают и сливают, а в отопительный сезон это возможно далеко не всегда, поэтому радиаторы удобнее менять летом.

Газовые трубы и плиту бригада не трогает вообще: отключить плиту и перенести подводку может только газовая служба. А пока стены вскрыты, самое время решить, как пойдут новые трубы от стояка к приборам. Как спланировать это без протечек, мы разбирали в статье про разводку сантехники в квартире.

Перегородки: снести можно, но это перепланировка

Гипсокартон на каркасе разбирают за пару часов почти без пыли. Гипсобетонные плиты около 8 см, типичные для панельных домов, выламывают крупными кусками. Кирпич в полкирпича – самый тяжёлый вариант: грохот, пыль и больше 200 кг мусора с квадратного метра стены.

Снос любой перегородки, даже гипсокартонной, по Жилищному кодексу считается перепланировкой. Её согласовывают с администрацией по проекту и вносят изменения в техпаспорт. Несогласованный снос всплывает при продаже, ипотеке или проверке после жалобы соседей, и тогда могут обязать вернуть стену на место.

Кухню с газовой плитой нельзя просто открыть в жилую комнату: нужна дверь или раздвижная перегородка. Такие вопросы решают в проекте, до того как бригада взяла кувалду.

В каком порядке вести демонтаж

Очерёдность держится на двух правилах. Работаем сверху вниз, чтобы не засыпать уже расчищенное. И до первого удара отключаем сети, чтобы не попасть под напряжение и не устроить потоп: электрик обесточивает линии под снос, воду перекрывают на вводе в квартиру.

Старую проводку вскрывают вместе со штукатуркой. Внутри квартиры её меняют почти всегда: на вторичке это часто алюминий со скрутками, рассчитанный на нагрузку прошлого века, а не на кондиционер, духовку и стиральную машину одновременно.

Очерёдность демонтажа в квартире

1. Отключение и защита. Обесточить линии под снос, перекрыть воду, закрыть плёнкой проёмы и вентрешётки.
2. Мебель и сантехника. Вынести то, что остаётся; снять ванну, унитаз, раковины и заглушить отводы.
3. Двери и шкафы. Полотна с коробками, антресоли, старые кухонные гарнитуры.
4. Потолок. Побелка, потолочная плитка, старые подвесные и натяжные потолки.
5. Стены. Обои, краска, плитка, при необходимости штукатурка. Тут же вскрывают старую проводку.
6. Перегородки. Только те, что заложены в согласованный проект.
7. Полы. Покрытие, затем лаги или стяжка до плиты. Плиту не долбят.
8. Вывоз и уборка. Мешки выносят каждый день, в конце сдают чистое основание под черновые работы.

Пыль, шум и соседи

Цементная и гипсовая пыль мелкая и расходится по квартире, в подъезд и через вентиляцию. Уменьшить её можно, убрать полностью – нет:

• перфоратор, штроборез и болгарка работают через строительный пылесос;
• проёмы в комнаты без работ закрывают плёнкой, на входе ставят плёночную дверь с молнией;
• вентрешётки заклеивают, чтобы не забить каналы;
• штукатурку перед сбивкой смачивают, мусор сразу собирают в плотные мешки;
• мастера работают в респираторах FFP2-FFP3. Жить в квартире во время демонтажа не стоит, особенно с детьми.

Шум ограничивает областной закон о тишине. В многоквартирных домах Калужской области шумные работы разрешены в будни с 8:00 до 21:00, в выходные и праздники – с 10:00 до 21:00. За нарушение штрафуют, и отвечать перед соседями придётся вам.

За пару дней до начала повесьте в подъезде объявление со сроками и телефоном, а пол в лифте застелите картоном или ДВП.

Сколько стоит демонтаж в Калуге

Нормальная смета на демонтаж расписана по позициям: обои и плитка – за м2 стен, покрытия и стяжка – за м2 пола, двери и сантехника – поштучно, проводка – за погонный метр. Цена за квартиру целиком без объёмов – повод насторожиться: потом выясняется, что стяжка или вынос мусора в неё не входили.

Ориентир для однушки около 33 м2: лёгкий демонтаж (обои, полы, плитка в санузле, сантехника, двери) – примерно 20-40 тыс. руб. Со штукатуркой и стяжкой до бетона – 45-95 тыс., вывоз отдельно. Цену двигают толщина слоёв, материал, этаж и грузовой лифт. Как проверить такую смету построчно, мы разбирали в статье про смету на ремонт квартиры.

Вывоз мусора: сколько его будет и куда девать

Мусор от демонтажа считают в тоннах. Сбили стяжку толщиной 5 см в однушке на 30 м2 – получили около 3 тонн, а это две загрузки Газели, которая берёт до 1,5 т. Строительный мусор нельзя бросать в баки для бытовых отходов и оставлять у подъезда: за это штрафуют, а управляющая компания выставит счёт за вывоз.

• Газель с грузчиками. В Калуге подача обычно от 2500 руб, грузчики отдельно.
• Контейнер 8 м3. Ставят во дворе на 1-3 дня, ориентир по Калуге 3200-6500 руб. Нужны место и согласие управляющей компании.
• Вынос по этажам. Если лифта нет или грузить в него мусор запрещено, вынос мешков считают отдельно. Уточните это до начала работ.

Ошибки при демонтаже и как проверить бригаду

• Сносят всё подряд. Крепкую штукатурку сбивают, «чтобы было нормально», а потом выставляют счёт за новое выравнивание. Попросите мастера показать пустоты.
• Работают без отключения. Перебитый кабель под напряжением или задетая труба с водой – типичная авария первого дня.
• Повреждают общее. Задели стояк, пробили вентшахту, раскрошили плиту – чинить будете за свой счёт.
• Копят мусор на лестнице и в холле, а это жалобы и штраф.
• Платят за всё сразу, без поштучной сметы и акта объёмов.

Принимая демонтаж, пройдите по квартире: плиты перекрытий без свежих выбоин, стояки и вентканалы не тронуты, из стен не торчат обрезки кабеля, мусор вывезен. Как найти исполнителя, которому это не придётся объяснять, читайте в разборе как выбрать бригаду для ремонта.

Частые вопросы