Перепланировка квартиры: что можно, что нельзя и как согласовать

Ниже по порядку: что теперь считается перепланировкой, какие работы можно делать без бумаг, какие по проекту, а какие нельзя совсем. Затем порядок согласования в Калуге, сроки и стоимость документов, штрафы и что делать, если стены уже снесли без разрешения.

Перепланировка, переустройство и обычный ремонт: где граница

В Жилищном кодексе два понятия. Перепланировка – изменение границ или площади квартиры, появление новых помещений и любое изменение внутренней планировки, даже если общая площадь осталась прежней. Переустройство – установка, замена или перенос инженерных сетей и оборудования: ванны, унитаза, мойки, плиты, если это нужно отразить в техпаспорте.

С 1 апреля 2024 года понятие перепланировки расширили. Раньше под него попадало только то, что требовало правок в техпаспорте, теперь – и гардеробная, выгороженная из части комнаты, и перенесённая дверь в ненесущей перегородке. Всё это делают только после решения органа местного самоуправления.

Обычный ремонт сюда не относится. Обои, покраска, новые полы и потолки, замена окон и дверей в прежних проёмах, встроенные шкафы – на это разрешения не нужны.

Что можно делать без согласования

Без заявлений и проектов вы можете:

• менять любую отделку стен, пола и потолка, включая натяжные и подвесные потолки;
• ставить новые окна и межкомнатные двери, не расширяя проёмы;
• менять ванну, унитаз, раковину и мойку на новые в тех же местах, без переноса стояков;
• ставить новую газовую плиту вместо старой, но подключает её только газовая служба;
• собирать встроенную мебель, шкафы-купе и кухонный гарнитур.

Для сомнительных случаев есть простая проверка – поэтажный план из техпаспорта. На нём нарисованы стены, проёмы, ванна, унитаз и плита. Если после ремонта чертёж перестанет совпадать с квартирой, работа требует согласования.

Что обычно согласовывают без проблем

При правильно сделанном проекте такие изменения, как правило, согласуют:

• Снос или перенос ненесущей перегородки, если внутри нет вентканала. Как сносить стены, не повредив перекрытие и отделку соседей, – в статье про демонтаж в квартире.
• Новые перегородки: отдельная спальня, кабинет, гардеробная, кладовая.
• Объединение ванной и туалета, если в разделяющей стене нет вентиляционного канала и мокрая зона не выходит за прежние границы. Что учесть в совмещённом санузле, разобрано в статье про ремонт ванной под ключ.
• Кухня-гостиная при электроплите: ненесущую стену между кухней и комнатой убирают полностью.
• Расширение санузла за счёт коридора, если под этим участком у соседей снизу тоже коридор или другая нежилая зона. Пол в новой части делают с усиленной гидроизоляцией.

Мокрые зоны: правило про соседей снизу и сверху

Это самая частая причина отказа. Нормы для жилых домов запрещают размещать уборную, ванную и кухню над жилыми комнатами, а санузел – ещё и над чужой кухней. Логика бытовая: протечка из вашего санузла не должна заливать соседскую спальню, а шум канализации – идти в комнату, где спят.

На практике из этого следует:

• перенести ванную или туалет в бывшую комнату нельзя, если под ней у соседей тоже комната;
• по той же причине нельзя сделать кухню на месте жилой комнаты;
• расширить комнату или кухню за счёт своего санузла нельзя, если над ним санузел соседей сверху, – на последнем этаже этот запрет снимается;
• на первом этаже над подвалом или магазином свободы больше: под вами никто не живёт.

Перенос мокрой зоны тянет за собой новые трубы, уклоны канализации и гидроизоляцию. Как развести всё это без протечек, разобрано в статье про разводку сантехники.

Газ, вентиляция и отопление: жёсткие запреты

Здесь проект не поможет: эти ограничения касаются безопасности всего подъезда.

• Газовая кухня. Помещение с газовой плитой отделяют от комнаты стеной с дверью. Полностью открытую кухню-гостиную с газом не согласуют. Рабочий вариант – широкий проём с раздвижной перегородкой, которая плотно закрывается. Переносить газовую плиту в комнату и делать кухню-нишу с газом тоже нельзя.
• Вентиляционные каналы и короба. Разбирать, сужать и переносить их нельзя: по ним дышат все квартиры стояка. Про вытяжку и обратный клапан – в статье про ремонт кухни под ключ.
• Отопление. Нельзя выносить радиатор на лоджию или балкон и подключать водяной тёплый пол к стоякам отопления или горячей воды: это нарушает работу общедомовой системы.

Если открытая кухня принципиальна, остаётся отказаться от газа. Отключение по заявлению делает газовая служба, затем ставят электроплиту, и часто приходится увеличивать выделенную мощность и тянуть отдельную линию. Что для этого нужно от проводки, разобрано в статье про электромонтаж в квартире. Если через кухню по-прежнему проходит газовая труба, можно ли убрать стену, решает проектировщик.

Несущие стены, лоджия и общее имущество

Несущую стену целиком не убирают никогда. Проём в ней иногда согласуют, но только по проекту с техническим заключением о состоянии конструкций и расчётом усиления: обычно проём обрамляют металлической рамой из швеллера или уголка. В панельных домах внутренние стены держат перекрытия, и такие проёмы согласуют заметно реже, чем в кирпичных и монолитных.

Какая стена несущая, показывают только документы: поэтажный план, проект дома, заключение проектировщика. Толщина и звук при простукивании дают подсказку, но ошибка тут обходится дороже всего.

Лоджию можно утеплить и открыть в комнату, сняв дверной и оконный блок, – по проекту. Подоконную часть стены в панельном доме, как правило, не трогают, а радиатор оставляют в комнате.

Отдельный случай – общее имущество: часть лестничной площадки, тамбур, колясочная. Присоединить их к квартире можно только с согласия всех собственников дома, оформленного протоколом общего собрания. Один несогласный сосед закрывает вопрос.

Порядок согласования в Калуге

В Калуге перепланировку согласует управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений города. Заявление подают через Госуслуги, МФЦ или в само управление, срок рассмотрения – 45 календарных дней, услуга бесплатная. В районах области документы принимает администрация своего муниципального образования.

Решение выдают или отправляют не позднее трёх рабочих дней после того, как его приняли. В нём указаны сроки и режим работ, и начинать снос раньше нельзя. Бригада при этом не простаивает: пока идёт согласование, можно снимать старую отделку и делать всё, что планировку не меняет. Как расписать первые недели ремонта, подскажет план с чего начать ремонт.

Согласование перепланировки по шагам

1. Документы на квартиру. Выписка из ЕГРН и техпаспорт или поэтажный план. Если собственников несколько, нужно согласие каждого, для квартиры по соцнайму – согласие всех членов семьи нанимателя.
2. Проект. Заказывают у проектной организации. Если работы затрагивают несущие конструкции, к проекту добавляют техническое заключение о состоянии дома.
3. Дополнительные согласия. Протокол общего собрания, если присоединяете общее имущество. Заключение органа охраны памятников, если дом признан объектом культурного наследия.
4. Заявление. Через Госуслуги, МФЦ или управление архитектуры. Рассмотрение – до 45 календарных дней.
5. Работы. Строго по проекту и в сроки из решения. Любое отступление от проекта снова делает перепланировку самовольной.
6. Техплан и уведомление. Кадастровый инженер делает технический план, вы направляете уведомление о завершении работ со сведениями об оплате госпошлины.
7. Приёмка и реестр. Акт приёмочной комиссии утверждают в течение 30 дней, данные передают в реестр недвижимости. Перепланировка считается завершённой, когда изменения внесены в ЕГРН.

Сколько стоит и сколько времени займёт

Госуслуга согласования бесплатная, деньги уходят на документы. Ориентиры по Калуге такие:

• проект перепланировки – от нескольких тысяч рублей за простой снос перегородки у частного проектировщика до 20-40 тыс. руб. за проект с техзаключением по несущим стенам;
• технический план после работ у кадастрового инженера – примерно 6-13 тыс. руб.;
• госпошлина за внесение изменений в реестр недвижимости – по ставке, действующей на момент подачи.

Цены сильно разнятся: просите смету до оплаты и уточняйте, входит ли в неё сопровождение согласования.

По времени бумажная часть складывается в 3-4 месяца: проект, до 45 дней на решение, техплан, до 30 дней на приёмку и запись в реестре. Поэтому перепланировку запускают первой, пока остальные работы ещё впереди.

Чем грозит самовольная перепланировка

Штраф по КоАП для граждан за самовольную перепланировку или переустройство в многоквартирном доме – 2000-2500 руб. Сумма скромная, и многих это зря расслабляет.

Вместе со штрафом собственник получает требование вернуть квартиру в прежнее состояние в установленный срок. Если он этого не делает, администрация идёт в суд. Крайняя мера, прописанная в Жилищном кодексе, – продажа квартиры с публичных торгов: владельцу отдают вырученные деньги за вычетом расходов, а возвращать планировку обязан уже новый собственник.

Самовольные изменения обычно всплывают в трёх ситуациях: сосед снизу жалуется после протечки или трещин, управляющая компания приходит к стоякам, квартиру продают или оформляют под неё ипотеку. Банк и покупатель сверяют план в документах с реальными стенами, и расхождение тормозит сделку. Если из-за снесённой стены пострадала квартира соседей, её ремонт тоже оплачиваете вы.

Если стены уже снесли: как узаконить

Отдельной процедуры согласования уже сделанных работ в Жилищном кодексе нет. Законный путь – суд: он может сохранить квартиру в перепланированном виде, если изменения не нарушают права соседей и не угрожают жизни и здоровью людей.

Доказывают это документами. Нужны техническое заключение специалиста о том, что конструкции дома не пострадали, и технический план с новой планировкой. Перед судом обычно сначала обращаются в администрацию: её отказ показывает, что внесудебный путь пройден.

Санузел над чужой спальней, газовая кухня без двери, проём в несущей стене без расчёта – такие изменения не узаконить ни в суде, ни иначе. Их переделывают за свой счёт, и лучше сделать это до того, как придёт предписание.

Частые вопросы